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负利率正推高欧洲房产价格 脱欧给伦敦房价带来压力

发布时间:2019-10-06 | 人围观

新浪美股10月6日讯 尽管英国退欧的混乱破坏了伦敦作为金融中心的地位,从而有助于缩小伦敦的房地产泡沫,但创纪录的低利率正将其他欧洲城市的房价推至危险的高位。
 
  瑞银(10.73, 0.10, 0.94%)分析师的最新报告显示,德国南部城市慕尼黑的房地产泡沫最大,阿姆斯特丹紧随其后,而巴黎和法兰克福——欧洲央行所在地——已经进入“泡沫风险区”。报告称,加拿大的多伦多和温哥华也处于泡沫区域。
 
  今年是瑞银全球房地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index)发布的第五年,该指数通过分析房价、收入、租金成本、经济增长和建筑活动之间关系的趋势,来分析24个主要城市的住宅价格。
 
  报告称,英国退欧损害了伦敦作为投资磁石的地位,并使其它全球大城市相对更具吸引力。
 
  该报告的作者之一、瑞银瑞士房地产投资主管Matthias Holzhey表示,低利率在提高欧元区国家的房地产估值方面发挥了巨大的作用。
 
  瑞银发现,过去一年在所有受调查城市中,欧洲城市的房价涨幅在全球“名列前茅”,只有米兰例外。
 
  今年9月,欧洲央行将利率进一步推至负值区间,并宣布了一项新的刺激计划,以提振疲弱的经济增长。但宽松的货币政策对促进企业和消费者的借贷和支出作用甚微。相反,金融资产的所有者从中受益,他们以极低的成本大举借贷,将资金投入房地产或股票,以寻求更高的回报。
 
  Holzhey表示,虽然加息——这是引发楼市回调的一个典型因素——预计不会很快出现,但该地区疲弱的经济增长将使楼市变得“脆弱”。
 
  报告发现,慕尼黑面临的房地产泡沫风险最大,而法兰克福是唯一一个房价涨幅达到两位数的城市。
 
  报告称,尽管法兰克福的建筑活动在2017年创下历史新高,但人口增长已经超过了新增供应,导致过去10年实际价格增长80%。
 
 
  相比之下,悉尼、温哥华和迪拜的房价较上年同期下跌了5%以上,这在一定程度上是受到监管规定的推动,比如对外国买家征税,以及对空置房产的业主收取费用。Holzhey称,瑞银预计欧洲楼市监管将会加强。
 
  报告还说,这在一定程度上是为了解决可负担能力低的问题。可负担能力低是城市中心房地产价值面临的最大风险之一。
 
  Holzhey说,英国脱欧给伦敦未来在欧洲的地位带来了不确定性,给伦敦的房地产价格带来了压力。
 
  他说,三年前英国退欧公投时,伦敦是欧洲最“买不起”的城市,2012年至2016年期间,伦敦房价飙升了50%。
 
  尽管房价较2016年的峰值下跌了10%,但伦敦的房地产市场仍被高估。报告称,“尽管最近房价下跌,但即使是一名高技能员工也需要工作14年才能在市中心附近买到一套60平方米的公寓。”
 
  不过,瑞银并没有忽略伦敦市场,由于英镑走软,伦敦市场可能对外国买家有吸引力。
 
  “如果英国脱欧的不确定性消失,外国需求将会恢复,”Holzhey说。

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